投稿者: abeatsutada

本日は空港の商業施設“空ナカ”に関して記載します。

【空港ビル：売上高の大きいショッピングセンター】

空港へ行くと、ちょっと一休みできる飲食店もあればお土産を買うための店舗もあり、さながらショッピングセンターのようです。

空港にある商業施設の売上高も非常に大きなものとなっています。成田空港の商業部門の売上高は、全国のショッピングセンターの売上と比較し、2008～2010年度までトップを走っていました。2011年は東日本大震災の影響を受け外国人観光客が減少したために売上高は減少しましたが、それでも全国3位でした。関西空港の売上高も成田空港同様高く、関西エリアの主要ショッピングセンターと肩を並べる売上高を記録していると言います。

空港ビルは非常に売上高の大きい商業施設であるということが言えます。

羽田空港、成田空港、関西空港で商業店舗（物販店、飲食店、免税店）の賃貸や運営を行っている「日本空港ビルディング株式会社」は本来の事業は空港ビルの管理運営となりますが、実際のところは物品販売や飲食業で全体の約7割近くに達しています。同社が管理運営に留まらず商業店舗の賃貸・運営を行うということは、大きな空港の空港ビルを商業施設として活用することにはメリットがあるということだと思われます。

【空ナカの将来性】

空港の商業施設の売上を支えているのは海外からの旅行客となります。例えば中国人ツアー客は成田空港→東京→富士山→京都→大阪→関西空港という観光パターンが多いそうですが、最後の関西空港で土産物を買って国に帰ります。話は逸れますが、面白いことに中国人の関西空港の免税エリアでの隠れた売れ筋が1位：炊飯ジャー、2位：ミルク、3位：紙おむつとなっているそうです。最近、中国の日本製紙おむつ買い占めが話題となりましたが、空港の商業施設においてもその流れがあったということです。

2013年、訪日外国人旅行者が1000万人を超えましたが、政策的にその数を2030年に3000万人まで増やそうとしていますし、東京オリンピックもありますので、今後、空港の商業施設の売上高は増えていく可能性が高いと思います。空港ビルの商業施設の集客力に着目し、積極的に出店を行う企業も増えてきていると言います。今後、空ナカがどれだけ売上を拡大していくのか注目です。

（参考文献　立地ウォーズ）

本日は家賃の発生しない小売システム“置き菓子”に関して記載します。

【家賃の発生しない店舗】

つい最近、体調を崩し、薬を家の中で探していたところ、ちょうど富山の薬売りの薬箱から求めていた薬を発見。富山の薬売りと言えば、昔、家に薬を持ってきてくれる際に、子どもの自分に紙風船を渡してくれた記憶があります。富山の置き薬は、個人の家庭やオフィスに薬箱を無料で置かせてもらって、定期的に巡回して使用した薬の補充と代金の回収を行うビジネスモデルをとったものですが、薬箱はまさしく家賃の発生することのない小型店舗となります。

近年、同様の手法で置き菓子という手法があります。

【置き菓子　オフィスグリコ】

江崎グリコ株式会社が「オフィスグリコ」という、プラスチック製のボックスに菓子類を詰めてオフィスに置かせてもらうビジネスを展開しています。ボックスの中には10種類24個のお菓子が入っていて、値段は1個100円均一。仕事をしているとどうしても小腹がすくこともあるので、コンビニまでわざわざ行く必要がないので、従業員としてはメリットがあります。また、グリコとしても従業員という消費者のすぐ近くに家賃を発生させることなく店舗を構えることが出来るのでメリットがあります。

このビジネスは1999年2月に大阪に第1号販売センターが設置され2002年から本格的な展開を始めました。2012年現在でボックスの設置台数は12万台。その他にアイスと飲料を入れた冷蔵庫型の「アイスリフレッシュ・ボックス」というものもあり、こちらが1万台以上設置されています。一つのボックスにつき平均すると週で1000円程度の売上しかないものの、2011年の年間総売上は41億円にもなります。

グリコとしては、商品の補充や代金の回収を行うに当たり、巡回するスタッフが効率よくオフィスを巡回し、移動時間を短く人件費を圧縮できるかがポイントとなります。ですので、設置エリアはオフィスの密度が高い都心が中心となっているようです。一方で都心ではコンビニなどとの競合で売上高は比較的小さくなります。その分、郊外の場合はスタッフの移動距離は増えてしまうものの、オフィス周辺に競合が少ないことから売上が高くなる傾向があるようです。そのため、郊外のオフィスにボックスを設置してあっても、現状では利益が出ているようです。

オフィスグリコ以外にも、ロッテの「オアシスボックス」や森永乳業の「森永コンビニBOX」があります。このように他企業もこの市場に参入していることから、このビジネスモデルはメリットが大きいということだと思われます。一方で、千趣会の「ちょこたべBOX」は取り扱いを終了しています。このことから簡単に成功できるものでもないということも言えます。

（参考文献　立地ウォーズ）

本日は“居抜き”に関して記載します。

【スケルトンにしてから開店】

近所のビルで1階をしばらく工事している空き物件がありました。以前そこにどういった業種が入っていたか詳細は分かりませんが、多分、生命保険関係の会社が入っていたかと思います。工事中の中を覗いてみると、中はコンクリートむき出しの、いわゆる「スケルトン」の状態になっていました。最近、徐々に形が出来上がりつつあり、どうやらそこは居酒屋になるようです。

通常の賃貸契約において、借主がある物件から撤退する場合、上記のように内装や設備を全て取り払ってスケルトンの状態にしてから家主に返却することとなります。しかし、スケルトンの状態に戻すためには撤去費用がかさみ、数十万円から数百万円の撤去費用がかかると言います。また、次の借主にとっても、一から内装や設備の工事をする必要がありますし、開店までに時間がかかってしまうというデメリットが生じてしまいます。

【居抜きとは】

上記のようにスケルトンにしてから家主に返却する無駄を省くことを狙って“居抜き”と言われる手法が使われることがあります。居抜きとは、業績不振などで閉店した店舗の内装や設備をそのまま別の企業が借りて開業することを言います。この手法を使うことによって、新たな借主の初期投資が抑制できますし、家主との交渉で毎月の家賃負担が軽くなることもあるようで、経営的に黒字化しやすい店舗を作ることが出来ます。

1990年代末頃から消費不況が顕著となり、閉店と出店のスピードが一段と速くなってきています。それに伴って撤退跡地を狙った居抜き出店が増えています。

【居抜きの成功事例】

中古書籍販売の「ブックオフ」は1990年に創業した時から居抜き出店を基本戦略としてきました。ブックオフが創業した時は大店法改正による規制緩和が行われ、各チェーン店が店舗の大型化を進めようとしていました。そのため、大型店へ移転した後に残された空き物件が豊富に供給されていました。そこに目を付けたのです。飲食店から物販店への居抜きだと店舗の改修が必要となってくることから、ブックオフは物販店の跡地を効率的な出店場所と考え、店舗を拡大。居抜きにより出店コストを押さえつつ、成長していくこととなります。

【成功につながらなかった居抜きの事例】

生鮮コンビニ「ショップ99（現ローソン100）」は小型のコンビニ跡地への出店を基本戦略としていました。コンビニの跡地は生鮮コンビニがそのまま利用できる構造だったからです。しかしながら、コンビニの閉店跡は効率の悪い狭い店舗であったり商圏環境の悪い店舗であったりすることも多いというデメリットがあります。同社は物流インフラの整備に遅れ、不採算店舗が増大。2007年2月にローソンと業務提携することで立て直しを図り、2010年にローソンの完全子会社となっています。このことから居抜き物件であれば成功が約束されているというわけではないことも分かります。

例えば個人で不動産投資を行うにしても、購入時点で勝負が決まってくる部分があります。企業もそのスタイルに合わせて「どのような場所・広さ・条件で出店するのか」というスタートが重要と言えそうです。

（参考文献　立地ウォーズ）

本日は飲食業界の二毛作に関して記載します。

【飲食業界の二毛作とは】

最近では居酒屋がランチメニューを出すことも珍しくなくなってきました。例えば、さくら水産では、ごはんおかわり自由で低価格ランチが楽しめたりします。大都市に立地する飲食店においては、どうしても昼と夜に集客の差が大きくなります。高い家賃を払いつつも、収益を上げられる時間帯が限られてしまうのです。そこで、居酒屋のランチメニューではありませんが、一つの立地で時間帯を分けて二業態の店舗を出店する“二毛作”という手法がとられることがあります。

【二毛作の例】

二毛作が行われるようになったのは、1988年の「プロント」が始めだと言います。プロントはUCCとサントリーの共同出資会社で、昼はUCCのノウハウを活かしたイタリアン・カフェ、夜はサントリーのノウハウを活かしたカジュアルバーを営業。夕方5時にメニューが変わります。UCCとサントリー、それぞれの強みを活かして坪単価を最大化できるように工夫していると言えると思います。

また東京・神楽坂にある「神楽坂そば」では、先代の死をきっかけに、昼はそば店、夜は「ル・トランブルー」というワインバーを営業するようになりました。ワインバーは先代の息子が営業し、そば店はその実母が営業するという二毛作をとっています。息子がワイン好きでこの発想に至ったようですが、そば店とワインバーがそれぞれの特徴をしっかり持って営業しているということが言えそうです。ワインバーは成功し、隣町に2号店も出店しています。

その他には、ハイデイ日高の「焼鳥日高」は昼にうどんランチを出していたり、ラーメンの「ひるがお」駒沢本店は、昼は塩ラーメン、夜は「せたが屋」の名前で醤油ラーメンというラーメンの二毛作を行っていたりします。

2008年の日経ＭＪにはたこ焼き店「築地銀だこ」をチェーン展開する「ホットランド」社が三毛作（2～5月はたい焼き屋、6～9月は焼きそば屋、10～1月はたこ焼き屋）を行っているという記事が載ったようです。1年を3期に分けて季節に応じた三業態を営む店舗を郊外の駅前に出店。メニュー変更とともに看板やのれんも変更しているとのことです。

二毛作を行っていく中で失敗事例も多くあるようです。二毛作それぞれ一つずつの特徴・強みをしっかりと打ち出して営業を行わなければならないということでしょう。この点は一毛作でも二毛作でも同じと言えそうです。

（参考文献　立地ウォーズ）