本日は“居抜き”に関して記載します。
【スケルトンにしてから開店】
近所のビルで1階をしばらく工事している空き物件がありました。以前そこにどういった業種が入っていたか詳細は分かりませんが、多分、生命保険関係の会社が入っていたかと思います。工事中の中を覗いてみると、中はコンクリートむき出しの、いわゆる「スケルトン」の状態になっていました。最近、徐々に形が出来上がりつつあり、どうやらそこは居酒屋になるようです。
通常の賃貸契約において、借主がある物件から撤退する場合、上記のように内装や設備を全て取り払ってスケルトンの状態にしてから家主に返却することとなります。しかし、スケルトンの状態に戻すためには撤去費用がかさみ、数十万円から数百万円の撤去費用がかかると言います。また、次の借主にとっても、一から内装や設備の工事をする必要がありますし、開店までに時間がかかってしまうというデメリットが生じてしまいます。
【居抜きとは】
上記のようにスケルトンにしてから家主に返却する無駄を省くことを狙って“居抜き”と言われる手法が使われることがあります。居抜きとは、業績不振などで閉店した店舗の内装や設備をそのまま別の企業が借りて開業することを言います。この手法を使うことによって、新たな借主の初期投資が抑制できますし、家主との交渉で毎月の家賃負担が軽くなることもあるようで、経営的に黒字化しやすい店舗を作ることが出来ます。
1990年代末頃から消費不況が顕著となり、閉店と出店のスピードが一段と速くなってきています。それに伴って撤退跡地を狙った居抜き出店が増えています。
【居抜きの成功事例】
中古書籍販売の「ブックオフ」は1990年に創業した時から居抜き出店を基本戦略としてきました。ブックオフが創業した時は大店法改正による規制緩和が行われ、各チェーン店が店舗の大型化を進めようとしていました。そのため、大型店へ移転した後に残された空き物件が豊富に供給されていました。そこに目を付けたのです。飲食店から物販店への居抜きだと店舗の改修が必要となってくることから、ブックオフは物販店の跡地を効率的な出店場所と考え、店舗を拡大。居抜きにより出店コストを押さえつつ、成長していくこととなります。
【成功につながらなかった居抜きの事例】
生鮮コンビニ「ショップ99（現ローソン100）」は小型のコンビニ跡地への出店を基本戦略としていました。コンビニの跡地は生鮮コンビニがそのまま利用できる構造だったからです。しかしながら、コンビニの閉店跡は効率の悪い狭い店舗であったり商圏環境の悪い店舗であったりすることも多いというデメリットがあります。同社は物流インフラの整備に遅れ、不採算店舗が増大。2007年2月にローソンと業務提携することで立て直しを図り、2010年にローソンの完全子会社となっています。このことから居抜き物件であれば成功が約束されているというわけではないことも分かります。
例えば個人で不動産投資を行うにしても、購入時点で勝負が決まってくる部分があります。企業もそのスタイルに合わせて「どのような場所・広さ・条件で出店するのか」というスタートが重要と言えそうです。
（参考文献 立地ウォーズ）
